Né de la loi de finances rectificative pour 2008, le dispositif Scellier est applicable depuis le 1er janvier 2009.

A force de matraquage publicitaire, ses avantages fiscaux sont désormais connus de la plupart d’entre vous. Au premier rang desquels on trouve la réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300.000 €. Son taux est de 25% réparti sur 9 ans (environ 2,78% / an) pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010. Ce taux peut même être porté à 30% dans le Scellier populaire, voire augmenté de 2%/an (après l’engagement des 9 ans) par période de 3 ans reconductible 1 fois, lorsque le logement est donné en location dans le secteur intermédiaire.

L’avantage fiscal immédiat est significatif, par exemple : un investissement de 288.000€ permettra de réaliser une économie d’impôt sur le revenu de 8.000€ chaque année pendant 9 ans.

Pour autant, contrairement au message subliminal des mailings, flyers et autres opérations de marketing direct, ce type d’investissement n’est pas, à coup sûr, une véritable opportunité d’investissement pour l’épargnant. La martingale patrimoniale n’ayant pas été livrée, plusieurs situations devront vous détourner des packages séduisants si ceux-ci ne correspondent pas à votre cahier des charges.

En effet, vous le savez sans doute, un bien acheté en Scellier fait l’objet d’un engagement de location à usage de résidence principale pendant 9 ans. Il vous est interdit de le louer à un ascendant ou un descendant ainsi qu’à un membre de votre foyer fiscal. Les loyers sont plafonnés selon le zonage à un montant d’environ 70% du prix du marché. Votre locataire doit satisfaire des conditions de ressources variables en fonction de l’emplacement du bien et de sa situation familiale. Enfin, cas particulier, mais de plus en plus fréquent, les titulaires de droits démembrés* ne peuvent pas prétendre au dispositif, sauf en cas de décès de l’un des époux soumis à imposition commune.

Mais, comme le souligne Jean-François Gabilla (ex Président de la Fédération des promoteurs-constructeurs) dans La Tribune du 22 Juin 2009 : « N’achetez pas une réduction d’impôts (…) ayez bien conscience que vous achetez un logement, qu’il faut être attentif à sa situation, au dynamisme de la ville où il se trouve, et à l’existence d’un marché locatif. »

Evident pensez-vous ! Mais combien de vendeurs de défiscalisation présentent à leurs clients une véritable évaluation économique du bien proposé et de son financement ? En lieu et place ne faut-il pas bien souvent fonder sa décision sur la foi d’une feuille de calculs aux hypothèses qui n’engagent bien souvent que ceux qui les croient et une belle plaquette flatteuse?

Or, les règles à suivre en matière d’investissement restent de mise y compris dans une opération patrimoniale de défiscalisation ; pour rappel, un bon moyen de sécuriser votre investissement sera de trouver, seul ou avec vos conseillers habituels, une réponse aux questions suivantes :

L’actif immobilier proposé est-il de qualité ? répond-il à une demande actuelle et future du marché afin de pouvoir le louer et respecter ainsi la condition de location nécessaire au dispositif. Il faut également envisager la revente et la plus value potentielle.

L’actif immobilier convoité est-il au « bon prix » ? Ce bien devra être acquis à un juste prix. Si vous achetez un actif sur valorisé, vous ne bénéficierez que d’une rentabilité limitée assurée seulement par l’effet défiscalisant, dont le nouvel acquéreur ne profitera pas. A terme vous subirez une moins-value.

Les hypothèses de la simulation sont-elles réalistes ? Le loyer est-il en phase avec le marché local ? Vous pourrez l’évaluer en vous renseignant auprès des professionnels de l’immobilier, ou en passant une petite annonce fictive… Un coefficient de vacance a-t-il été pris en compte celui-ci variant selon le type de bien et son lieu. La proposition intègre-t-elle le risque d’impayés ? Ce dernier est-il couvert par une assurance loyers impayés, et celle-ci est-elle comptabilisée dans les charges ? Et ces charges ont-elles été sous-évaluées ? Enfin, le prix à la revente intègre-t-il le fait que vous revendrez un bien ancien, avec une décote par rapport au prix neuf à la clé ? Ce prix de revente est-il basé sur l’investissement, frais d’acquisition et TVA compris, alors qu’ils n’ont pas de valeur économique ?

Comment allez-vous financer cet achat ? Est-il préférable de réaliser l’opération au moyen d’un prêt amortissable ou bien d’un prêt in fine ? Nantir un capital et à quelle hauteur ? Et sous quelles contraintes (économiques, juridiques) ?

Y-a-t-il moyen d’optimiser sur le plan des droits civils et objectifs patrimoniaux cette acquisition ? Allez vous acheter en direct ou via une SCI ? Quid de l’avenir du bien acheté dans votre patrimoine ?

Dernière question enfin (pour ce billet en tout cas…), puisque l’attrait initial du dispositif Scellier est la défiscalisation. Dans votre cas allez-vous réellement bénéficier à plein d’une diminution de votre note fiscale globale grâce à ce nouvel investissement ? Est- ce que vous êtes bénéficiaire du bouclier fiscal ? Serez-vous concernés du fait de cette acquisition par le plafonnement annuel des avantages fiscaux ? Quel est le montant de votre imposition sur le revenu et votre tranche marginale d’imposition ? Est ce que vous avez déjà des revenus fonciers préexistants ?

En pratique et comme pour tout investissement, notre conseil de base sera ici de vous inciter à toujours respecter deux phases consécutives et fondamentales avant tout acte d’achat : la première consistera à définir et valider le schéma d’investissement le plus pertinent pour vous et votre famille au regard de votre situation objective, mais aussi de vos projets, souhaits et aspirations. La deuxième, et elle pourra s’avérer longue faute de biens adaptés, sera de choisir en conséquence l’investissement et les conditions de financement.

A ces conditions, vous optimiserez vos chances d’être satisfaits de vos investissements.

*l’un détient l’usufruit et l’autre/les autres la nue-propriété, le tout réunit représentant la pleine propriété du bien.

Edit du 26 octobre 2009 :

Focus sur un scellier particulier : le Scellier intermédiaire

Dans ce dispositif scellier spécifique, le bailleur qui le souhaite bénéficie après l’engagement initial de location de 9 ans d’une réduction complémentaire de 2%/an par période de 3 ans reconductible 1 fois ; le taux global de réduction d’impôt au terme des 12 ou 15 ans de location ressort alors à 31% ou 37% du prix de revient plafonné à 300.000 euros.

Autre avantage, les loyers bénéficient d’une déduction spécifique de 30% sur le montant des loyers brut.

En contrepartie les engagements du bailleur sont plus contraignants que dans le scellier « classique » : plafond de ressources du locataire, plafond mensuel de loyers plus faible, interdiction de louer à un ascendant ou à un descendant.